物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國(guó)，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問(wèn)題越積越多，處理時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，以至于問(wèn)題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無(wú)力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)期積累，且需經(jīng)過(guò)多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無(wú)奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來(lái)建立自己的運(yùn)作體系，通過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績(jī)。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過(guò)程查核程序"、"服務(wù)過(guò)程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過(guò)至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過(guò)實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫(kù)存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過(guò)建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過(guò)建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說(shuō)明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過(guò)程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢(shì)促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場(chǎng)，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

9績(jī)效評(píng)價(jià)9.1監(jiān)視、測(cè)量、分析和評(píng)價(jià)9.1.1總則9.1.1.1制造過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量9.1.1.2統(tǒng)計(jì)工具的確定9.1.1.3統(tǒng)計(jì)概念的應(yīng)用9.1.2顧客滿意9.1.2.1顧客滿意-補(bǔ)充9.1.3分析與評(píng)價(jià)9.1.3.1優(yōu)先級(jí)9.2內(nèi)部審核9.2.1和9.2.29.2.2.1內(nèi)部審核方案9.2.2.2質(zhì)量管理體系審核9.2.2.3制造過(guò)程審核9.2.2.4產(chǎn)品審核9.3管理評(píng)審9.3.1總則9.3.1.1管理評(píng)審-補(bǔ)充9.3.2管理評(píng)審輸入9.3.2.1管理評(píng)審輸入-補(bǔ)充9.3.3管理評(píng)審輸出9.3.3.1管理評(píng)審輸出-補(bǔ)充10改進(jìn)10.1總則10.2不合格和糾正措施（不符合和糾正措施）10.2.1和10.2.210.2.3問(wèn)題解決10.2.4防錯(cuò)10.2.5保修管理體系10.2.6顧客投訴和使用現(xiàn)場(chǎng)失效試驗(yàn)分析10.3持續(xù)改進(jìn)10.3.1持續(xù)改進(jìn)-補(bǔ)充附錄A（資料性附錄）新結(jié)構(gòu)、術(shù)語(yǔ)和概念說(shuō)明A.1結(jié)構(gòu)和術(shù)語(yǔ)A.2產(chǎn)品和服務(wù)A.3理解相關(guān)方的需求和期望A.4基于風(fēng)險(xiǎn)的思維A.5適用性A.6成文信息A.7組織的知識(shí)A.8外部提供過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)的控制附錄B（資料性附錄）SAC/TC151制定的其他質(zhì)量管理和質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)6參考文獻(xiàn)附錄A控制計(jì)劃A.1控制計(jì)劃的階段A.2控制計(jì)劃的要素附錄B參考書目-汽車行業(yè)補(bǔ)充7前言——汽車質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)本汽車質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)（本文中簡(jiǎn)稱為“汽車QMS標(biāo)準(zhǔn)”或“IATF16949”），連同適用的汽車顧客特定要求，ISO9001:2015要求以及ISO9000:2015一起定義了對(duì)汽車生產(chǎn)件及相關(guān)服務(wù)件組織的基本質(zhì)量管理體系要求。正因?yàn)槿绱耍嘠MS標(biāo)推不能被視為—部獨(dú)立的質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，而是必須當(dāng)作ISO9001：2015的補(bǔ)充進(jìn)行理解，并與ISO9001：2015結(jié)合使用。ISO9001:2015是—部單獨(dú)出版的ISO標(biāo)準(zhǔn)。IATF16949:2016(版）是一份創(chuàng)新文件，著重考慮了顧客導(dǎo)向性，綜合了許多以前的顧客特定要求。附錄B供實(shí)施IATF16949要求時(shí)參考使用，除非顧客特定要求另有規(guī)定。歷史IS0/TS16949(版）初由國(guó)際汽車推動(dòng)小組（InternationalAutomotiveTaskForce，IATF)創(chuàng)建于1999年，旨在協(xié)調(diào)全球汽車行業(yè)供應(yīng)鏈中的不同評(píng)估與認(rèn)證體系。其后，因汽車行業(yè)增強(qiáng)或ISO9001修訂的需要，創(chuàng)建了其它版本（2002年的第二版和2009年的第三版）。ISO/TS16949(連同原始設(shè)備制造商【本文中簡(jiǎn)稱為OEM】和各汽車行業(yè)協(xié)會(huì)開發(fā)的支持性技術(shù)出版物）引入了一套適用于全球汽車制造業(yè)的共同產(chǎn)品和過(guò)程開發(fā)的常見技術(shù)和方法。在準(zhǔn)備從ISO/TS16949:2009（第三版）遷移至本汽車QMS標(biāo)準(zhǔn)——IATF16949過(guò)程中，征求了認(rèn)證機(jī)構(gòu)、審核員、供應(yīng)商和OEM的反饋意見：IATF16949：2016（版）的創(chuàng)建注銷并取代ISO/TS16949：2009（第三版）。IATF通過(guò)延續(xù)聯(lián)絡(luò)委員會(huì)的身份，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織（InternationalStandardizationOrganization，ISO)保持著強(qiáng)有力的合作，確保持續(xù)與ISO9001保持一致。目標(biāo)本汽車QMS標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)是在供應(yīng)鏈中開發(fā)提供持續(xù)改進(jìn)、強(qiáng)調(diào)缺陷，以及減少變差和浪費(fèi)的質(zhì)量管理體系。有關(guān)認(rèn)證的說(shuō)明獲得并保持IATF認(rèn)可的規(guī)則中規(guī)定了根據(jù)本汽車QMS標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)證的要求，詳細(xì)情況可從國(guó)際汽車推動(dòng)小組的當(dāng)?shù)乇O(jiān)督辦公室處獲得。前言本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)是GB/T19000族的核心標(biāo)準(zhǔn)之一。本標(biāo)準(zhǔn)代替GB/T19001—2008《質(zhì)量管理體系要求》。本標(biāo)準(zhǔn)與GB/T19001—2008相比，除編輯性修改外,主要技術(shù)變化如下：——采用ISO/IEC導(dǎo)則第1部分ISO補(bǔ)充規(guī)定的附件SL中給出的高層結(jié)構(gòu)；——采用基于風(fēng)險(xiǎn)的思維；——更少的規(guī)定性要求；——對(duì)成文信息的要求更加靈活；——提高了服務(wù)行業(yè)的適用性；——更加強(qiáng)調(diào)組織環(huán)境；——增強(qiáng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)作用的要求；——更加注重實(shí)現(xiàn)預(yù)期的過(guò)程結(jié)果以增強(qiáng)顧客滿意。附錄A給出了相對(duì)于GB/T19001—2008的更加詳細(xì)的變化說(shuō)明。本標(biāo)準(zhǔn)使用翻譯法等同采用ISO9001:2015《質(zhì)量管理體系要求》（英文版）本標(biāo)準(zhǔn)由全國(guó)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)（SAC/TC151）提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化研究院、認(rèn)證認(rèn)可監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)認(rèn)證認(rèn)可協(xié)會(huì)、中國(guó)合格評(píng)定認(rèn)可中心、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、天津華誠(chéng)認(rèn)證中心、中國(guó)船級(jí)社質(zhì)量認(rèn)證公司、深圳市環(huán)通認(rèn)證中心有限公司、中國(guó)新時(shí)代認(rèn)證中心、方圓標(biāo)志認(rèn)證集團(tuán)有限公司、北京新世紀(jì)檢驗(yàn)認(rèn)證有限公司、國(guó)培認(rèn)證培訓(xùn)（北京）中心、華夏認(rèn)證中心有限公司、上海質(zhì)量體系審核中心、中質(zhì)協(xié)質(zhì)量保證中心、上汽通用五菱汽車股份有限公司、內(nèi)蒙古北方重型汽車股份有限公司、泰興龍溢端子有限公司、上海建科工程咨詢公司、內(nèi)蒙古伊利實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限8公司、天津天地偉業(yè)科技有限公司、重慶長(zhǎng)安汽車股份有限公司、內(nèi)蒙古和信園蒙草抗旱綠化股份有限公司、南京造幣有限公司、中國(guó)鐵建股份有限公司、中國(guó)建材檢驗(yàn)認(rèn)證集團(tuán)股份有限公司、北京東方易初標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)有限公司。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：田武、康鍵、張惠才、李強(qiáng)、任青鉞、李明、鄭元輝、黃學(xué)良、曲辛田、鄭燕、梁平、王梅、李平、夏芳、王金德、曹華、鄧湘寧、裴潔、林創(chuàng)、周紅波、李曄秋、李辰暄、范葉娟、解輝、朱江濤、魏向陽(yáng)、柳葉、董曉紅。本標(biāo)準(zhǔn)所代替標(biāo)準(zhǔn)的歷次版本發(fā)布情況為：——GB/T10300.2—1988——GB/T19001—1992——GB/T19001—1994——GB/T19001—2000——GB/T19001—2008。引言0.1總則見ISO9001:2015的要求。0.1總則采用質(zhì)量管理體系是組織的一項(xiàng)戰(zhàn)略決策，能夠幫助其提高整體績(jī)效，為推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。組織根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施質(zhì)量管理體系的潛在益處是：a）穩(wěn)定提供滿足顧客要求以及適用的法律法規(guī)要求的產(chǎn)品和服務(wù)的能力；b）促成增強(qiáng)顧客滿意的機(jī)會(huì)；c）應(yīng)對(duì)與組織環(huán)境和目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；d）證實(shí)符合規(guī)定的質(zhì)量管理體系要求的能力。本標(biāo)準(zhǔn)可用于內(nèi)部和外部各方。實(shí)施本標(biāo)準(zhǔn)并非需要：——統(tǒng)一不同質(zhì)量管理體系的架構(gòu)；——形成與本標(biāo)準(zhǔn)條款結(jié)構(gòu)相一致的文件；——在組織內(nèi)使用本標(biāo)準(zhǔn)的特定術(shù)語(yǔ)。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的質(zhì)量管理體系要求是對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)要求的補(bǔ)充。本標(biāo)準(zhǔn)采用過(guò)程方法，該方法結(jié)合了“策劃—實(shí)施—檢查—處置”（PDCA）循環(huán)和基于風(fēng)險(xiǎn)的思維。過(guò)程方法使組織能夠策劃過(guò)程及其相互作用。PDCA循環(huán)使組織能夠確保其過(guò)程得到充分的資源和管理，確定改進(jìn)機(jī)會(huì)并采取行動(dòng)?；陲L(fēng)險(xiǎn)的思維使組織能夠確定可能導(dǎo)致其過(guò)程和質(zhì)量管理體系偏離策劃結(jié)果的各種因素，采取控制，限度地降低不利影響，并限度地利用出現(xiàn)的機(jī)遇（見A.4）。在日益復(fù)雜的動(dòng)態(tài)環(huán)境中持續(xù)滿足要求，并針對(duì)未來(lái)需求和期望采取適當(dāng)行動(dòng)，這無(wú)疑是組織面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，組織可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了糾正和持續(xù)改進(jìn)，還有必要采取各種形式的改進(jìn)，如突破性變革、創(chuàng)新和重組。在本標(biāo)準(zhǔn)中使用如下助動(dòng)詞：“應(yīng)”表示要求；“宜”表示建議；“可”表示允許；“能”表示可能或能夠?！白ⅰ钡膬?nèi)容是理解和說(shuō)明有關(guān)要求的指南。0.2質(zhì)量管理原則9見ISO9001:2015的要求。0.2質(zhì)量管理原則本標(biāo)準(zhǔn)是在GB/T19000所闡述的質(zhì)量管理原則基礎(chǔ)上制定的。每項(xiàng)原則的介紹均包含概述、該原則對(duì)組織的重要性的依據(jù)，應(yīng)用該原則的主要益處示例以及應(yīng)用該原則提高組織績(jī)效的典型措施示例。質(zhì)量管理原則是：——以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；——領(lǐng)導(dǎo)作用；——全員積極參與；——過(guò)程方法；——改進(jìn)；——循證決策；——關(guān)系管理。0.3過(guò)程方法0.3.1總則見ISO9001:2015的要求。0.3過(guò)程方法0.3.1總則本標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)在建立、實(shí)施質(zhì)量管理體系以及提高其有效性時(shí)采用過(guò)程方法，通過(guò)滿足顧客要求增強(qiáng)顧客滿意。采用過(guò)程方法所需考慮的具體要求見4.4。將相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程作為一個(gè)體系加以理解和管理，有助于組織有效和地實(shí)現(xiàn)其預(yù)期結(jié)果。這種方法使組織能夠?qū)ζ潴w系的過(guò)程之間相互關(guān)聯(lián)和相互依賴的關(guān)系進(jìn)行有效控制，以提高組織整體績(jī)效。過(guò)程方法包括按照組織的質(zhì)量方針和戰(zhàn)略方向，對(duì)各過(guò)程及其相互作用進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)定和管理，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期結(jié)果。可通過(guò)采用PDCA循環(huán)（見0.3.2）以及始終基于風(fēng)險(xiǎn)的思維（見0.3.3）對(duì)過(guò)程和整個(gè)體系進(jìn)行管理，旨在有效利用機(jī)遇并防止發(fā)生不良結(jié)果。在質(zhì)量管理體系中應(yīng)用過(guò)程方法能夠：a）理解并持續(xù)滿足要求；b）從增值的角度考慮過(guò)程；c）獲得有效的過(guò)程績(jī)效；d）在評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)和信息的基礎(chǔ)上改進(jìn)過(guò)程。單一過(guò)程的各要素及其相互作用如圖1所示。每一過(guò)程均有特定的監(jiān)視和和測(cè)量檢查點(diǎn)，以用于控制，這些檢查點(diǎn)根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有所不同。圖1：?jiǎn)我贿^(guò)程要素示意圖